Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), longtemps considéré comme un levier optimal d’optimisation fiscale, vient de subir un sérieux revers avec la Loi de Finances 2025.
En effet, la réintégration obligatoire des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente oblige désormais les investisseurs à revoir leur stratégie fiscale, comme le souligne une récente étude publiée par Les Secrets de l’Immo.
Ce que change réellement la Loi de Finances 2025
Avant 2025, l’un des grands avantages du LMNP résidait dans la possibilité d’amortir le bien immobilier sans impacter le calcul de la plus-value lors de sa revente. Désormais, la réforme introduit une obligation de réintégrer ces amortissements à la plus-value imposable au moment de la cession, alourdissant mécaniquement la fiscalité pour les investisseurs.
Exemple concret illustré par Les Secrets de l’Immo :
• Prix d’achat : 200 000 €
• Amortissements pratiqués sur 10 ans : 50 000 €
• Prix de revente : 300 000 €
• Avant la réforme : Plus-value imposable de 100 000 €
• Après la réforme : Plus-value imposable de 150 000 €
La fiscalité devient ainsi nettement moins avantageuse à court et moyen terme.
LMNP ou SCI à l’IS : deux régimes désormais plus proches en fiscalité
Avec la réintégration des amortissements, les différences fiscales entre le LMNP et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) se réduisent :
• En LMNP, les amortissements réintégrés augmentent fortement la plus-value taxable à court et moyen terme. Cependant, les abattements progressifs pour durée de détention restent applicables, permettant une exonération complète après 30 ans.
• En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui permet aussi d'amortir fortement les biens détenus. Toutefois, aucune exonération progressive n’est prévue, et la plus-value reste entièrement imposée à l’IS lors de la revente.
Fiscalité des revenus locatifs selon la durée de détention
La taxation des revenus locatifs diffère sensiblement selon le régime choisi :
• LMNP : Les loyers sont imposés selon le barème de l'impôt sur le revenu après déduction des charges et amortissements, ce qui peut être avantageux pour les contribuables faiblement imposés.
• SCI à l’IS : Les revenus locatifs sont imposés à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis à 25 % au-delà. Les bénéfices distribués sous forme de dividendes subissent une deuxième taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Quelle stratégie privilégier selon l’horizon d’investissement ?
Selon la durée de détention prévue du bien immobilier, l’étude des Secrets de l’Immo recommande différentes stratégies :
• Court terme (• Moyen terme (8-13 ans) : Le choix dépend des objectifs précis. Si l’objectif est de réinvestir dans la société avec une fiscalité optimisée (taux IS de 15 %), la SCI à l’IS reste attractive. Si l’investisseur souhaite garder une certaine souplesse lors de la revente, le LMNP offre un avantage grâce aux premiers abattements à partir de 6 ans.
• Long terme (>13 ans) : Le LMNP retrouve une position avantageuse grâce aux abattements progressifs aboutissant à une exonération totale après 30 ans, malgré la réintégration des amortissements.
La réforme fiscale impose désormais une réflexion stratégique plus poussée aux investisseurs immobiliers, souligne l’étude des Secrets de l’Immo, qui rappelle que le choix entre LMNP et SCI à l’IS dépend étroitement des objectifs patrimoniaux et de la situation fiscale individuelle.